При выборе помещения в торговом центре многие арендаторы сначала смотрят на площадь и ставку за квадратный метр. Такой расчет кажется удобным: чем меньше площадь и ниже ставка, тем выгоднее помещение. Но в ТЦ аренда устроена сложнее. Два помещения одинакового размера могут иметь разную стоимость, потому что цена зависит не только от метража, но и от места, потока, категории бизнеса, соседей, условий договора и планов самого торгового центра.
Площадь показывает только физический размер точки. Она не отвечает на главный вопрос: сколько покупателей сможет привести это место. Для арендатора важна не сама площадь, а ее способность работать на продажи. Небольшой островок возле активного маршрута иногда приносит больше результата, чем полноценное помещение в слабой галерее. Поэтому ставка за квадратный метр в проходной зоне может быть выше, чем в дальнем коридоре или на верхнем этаже.
На цену влияет расположение внутри ТЦ. Самыми дорогими часто становятся зоны у входов, эскалаторов, фудкорта, кинотеатра, крупных сетевых магазинов, популярных сервисов и продуктового якоря. Но высокая ставка не всегда означает лучшую локацию для конкретного бизнеса. Например, поток возле фудкорта подходит одним форматам, но может быть бесполезен для товаров, которые требуют спокойного выбора.
При оценке ставки нужно учитывать несколько факторов:
- этаж и близость к основным маршрутам;
- видимость фасада или островка;
- соседство с сильными арендаторами;
- ширину прохода и возможность остановиться;
- наличие конкурентов рядом;
- сезонность посещаемости;
- платежеспособность аудитории ТЦ;
- планы по изменению галереи или состава арендаторов.
Ставка зависит и от категории арендатора. Для торгового центра важно поддерживать нужный состав магазинов и услуг. Если концепция усиливает галерею, закрывает свободную товарную нишу или повышает интерес посетителей к зоне, арендатор может получить более гибкие условия. Если же формат похож на несколько уже работающих точек, ТЦ может не видеть причин снижать ставку или вообще отказать в согласовании.
Большую роль играет бренд. Федеральные сети, известные операторы питания, сильные сервисные форматы и арендаторы с подтвержденной выручкой часто получают условия, которые недоступны новичкам. Это не всегда связано только с именем. ТЦ оценивает устойчивость бизнеса, внешний вид точки, способность привлекать поток и соблюдать правила работы. Новый арендатор тоже может получить хорошие условия, но ему нужно сильнее подготовить презентацию и доказать жизнеспособность концепции.
Отдельно нужно смотреть на структуру платежей. Базовая ставка редко показывает полную финансовую нагрузку. К ней могут добавляться эксплуатационные расходы, коммунальные платежи, маркетинговый сбор, плата за хранение, вывоз отходов, охрану, клининг, размещение вывески или использование дополнительных мощностей. Иногда помещение с низкой ставкой оказывается дороже после учета всех обязательных платежей.
Перед сравнением вариантов полезно собрать полную картину по расходам:
- фиксированная арендная ставка;
- процент с оборота, если он предусмотрен;
- обеспечительный платеж;
- эксплуатационные платежи;
- коммунальные расходы;
- маркетинговые сборы;
- индексация;
- расходы на ремонт и согласование проекта;
- штрафы и условия досрочного выхода.
Индексация тоже влияет на реальную стоимость аренды. На старте ставка может выглядеть приемлемой, но через год платеж увеличится. Если бизнес только набирает обороты, рост аренды может стать серьезной нагрузкой. Поэтому важно заранее понимать, как меняется ставка, от чего зависит повышение и можно ли зафиксировать условия на первый период работы.
Торговый центр может предлагать арендные каникулы на ремонт. Это помогает снизить нагрузку при запуске, но не отменяет необходимости считать весь срок договора. Иногда более длинные каникулы компенсируются повышенной ставкой позже. Иногда выгоднее получить меньшую ставку на весь период, чем короткую отсрочку платежа в начале. Все зависит от ремонта, бюджета и скорости выхода точки на нормальную выручку.
Еще один фактор — переговорная позиция арендатора. Если бизнес приходит без расчетов, презентации, понимания своих требований и альтернативных вариантов, ТЦ диктует условия жестче. Если арендатор показывает понятную концепцию, знает рынок, сравнивает несколько площадок и готов обсуждать детали договора, появляется пространство для переговоров. Можно обсуждать ставку, каникулы, индексацию, дополнительные платежи, срок договора, право выхода и условия размещения вывески.
Ставка аренды в ТЦ — это не просто цена за квадратный метр. Это результат оценки места, потока, категории бизнеса, рисков и интересов торгового центра. Поэтому выбирать помещение только по низкой ставке опасно. Гораздо важнее понять, какую выручку может дать конкретная локация и какие обязательства придется выполнять после подписания договора. Хорошее помещение должно быть не самым дешевым, а экономически понятным для бизнеса.
В процессе написания статьи частично задействованы материалы с arendatrc.ru — ставка аренды в ТЦ
Дата публикации: 29 июля 2022 года
Добавить комментарий